大台北》用789原則出價撿好房

 

自從2015年第2季進入房市寒冰期以來,全台交易量不斷探底,房價也跟著下修。原本在3月底央行降息半碼、同步放寬各區域第2房的信用管制後,房市買氣有稍微回溫,但好光景不到1個月,從4月份的交易數字來看,台北市又持續回跌,創下連續4個月買賣移轉在1,500棟以下的窒息量,且12個行政區中有8個行政區的單月移轉不到100棟,買氣慘澹。

新北市雖然4月份買賣移轉棟數維持在2,970棟,較3月增加11%,但跟去年同期相比,仍縮減33%。來看看預售屋市場的狀況,根據《住展》雜誌的統計,今年北台灣520檔期推案量約1,222億元,較去年同期減少近3成,也創下2009年金融海嘯以來的新低。

今年的520檔期正好碰上新舊政府交接,新政府釋出將在8年內逐步完成20萬戶社會住宅,此一消息衝擊,加上先前尚有未銷售的餘屋有待去化,因此建商推案態度轉趨保守。

房地產暢銷書作家Sway表示,建商之前推的案子還賣不掉,現在繼續推新案,只有讓手上存貨變更多,不利財報數字,因此推案能緩則緩。Sway表示目前雙北市的景氣處於「蛋黃區冷感、投資熱區掛掉」的狀況,下半年會好轉嗎?恐怕很難。

景文科技大學財金系副教授章定煊則稍微樂觀些,他表示在央行3月底放寬信用管制後,被銀行業者視為不再打壓房市的訊號,放款政策也跟著調整,以往貸款成數頂多8成,有一些路段已可放寬到9成,甚至寬限期還大舉延長到3年、5年,再將房貸年期延長至30年、40年,大幅降低房貸壓力,吸引不少自住客心動進場。因此他預估,「下半年價格會持續修正,但成交量會上來」。

既然房價還會下跌,現階段有購屋需求的人該採取什麼策略?可先鎖定購屋的區域,或考慮2個區域,在實際比價後、依照自己的口袋深度決定要買在哪裡,並可參考以下的選屋、出價招式:

1. 挑2∼3房、格局方正,易脫手的房型

一間房子不會住天長地久,通常10年就會換屋,因此選屋一定要考慮這間房子是否也會是市場多數買方喜歡的房型。住商不動產企研室主任徐佳馨建議,不管選2房或3房,格局適中、方正是首選,社區戶數也不宜超過300戶以上。

2.選屋齡3年以上房屋,減輕房屋稅負擔

買房子除了要繳房貸外,別忘了每個月的管理費也是一筆成本,如果是新社區、公設多,管理成本通常也是很可觀。另外,如果是2014年以後完工的新房子,因為台北市政府調高房屋標準價格,房屋稅也跟著加重,若選屋齡3年以上,則可避開這個問題。

3.生活機能完善,保值且抗跌

新興重劃區之所以價格跌最凶,就是因為生活機能未到位,即使房子新,也無法抗跌。在房地產市場超過30年的全球不動產流通協會理事長李同榮表示,下半年都會核心區仍會抗跌,而推案量大的淡水、新莊、五股等地還有得跌,除非是不在乎生活機能還需要好幾年才會成熟的消費者,才考慮到蛋白區撿便宜。另外,他預估下半年建商讓價腳步會加快,刺激去化。

4.依區域與房屋條件,按「789原則」出價

房價既然可能持續下跌,那現階段該如何出價?Sway建議依照房屋所在區段,採取「789原則」。愈是超級蛋黃區愈珍貴,如果想要用實價登錄打8折出價,那可能謝謝再聯絡了。「因為你不買,別人可能搶著要」,如果那個社區是久久才有1戶出售的社區,那用實價登錄9折價出價、成交在9.5折都還算划算。

若是一般生活機能條件還不錯的市中心區,則以實價登錄打8折來出價,成交在8.5折也可以考慮。若跨到蛋白區,或是供給量大、空屋率高的新興重劃區,開價打個7折也還算不誇張。

5.若要選捷運題材,最好挑已排定通車時間的路線

如果買不起捷運沿線,可以考慮還在興建中的捷運,若要買一個未來夢,徐佳馨建議最好要選通車時間已排定的環狀線(第1階段)、萬大線或是淡海輕軌綠山線,雖然周邊房價已炒高,但隨著房價回跌,土地成本高的預售屋、新成屋或許降價有限,但之前漲高的中古屋價格可議價空間也跟著變大,細心找或許也能便宜入手。

台北/新北市 Pro票貼專家  立華當舖

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支票也可以借錢【票貼】

支票是一種本質上和現金所代表的支付能力相同的支付工具。而本票、匯票所代表的意義是一種承諾、一種信用的授受、承諾票子到期即必須支付的一種信用工具。然而由於支票在商場上仍被認為是遠期支付的慣例,因此可憑支票向銀行辦理客票融資,也就是俗稱的「票貼」或「調現」。不過,銀行僅就票面金額八成給予信用放款,並以客票作為副擔保,而將來票期到期後所回收的支票據則作為還款來源。在此所收受之客票必須有實質交易做為基礎,銀行通常會查核其交易憑證。

另外,若以本票或匯票融資,則以「貼現」方式辦理。所謂「貼現」是指以折扣方式預收利息,而購入遠期匯票或本票等票據,申請貼現的票據同樣必須由合法商業行為所產生,且以銀行承兌、保證,或殷實工商業者簽發之本票,或經由其承兌之遠期匯票為限。

憑本票、匯票辦理之「貼現」,與憑遠期支票辦理的「票貼」,作業上雖均為短期應收票據週轉金貸款,但本票、匯票之遠期支付性質才是合法之商業票據,是政策上推廣使用之工具,銀行將配合辦理全額的貼現,貨幣市場亦將其視為流通的工具,同時憑本票、匯票辦理的融資,是銀行法上所稱的「擔保放款」,銀行可以較低的利率提列呆帳準備,因此成本較低,銀行可以較高成數和較低利率貸放,與遠期支票之信用放款方式處理不同。

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