自從2015年第2季進入房市寒冰期以來，全台交易量不斷探底，房價也跟著下修。原本在3月底央行降息半碼、同步放寬各區域第2房的信用管制後，房市買氣有稍微回溫，但好光景不到1個月，從4月份的交易數字來看，台北市又持續回跌，創下連續4個月買賣移轉在1,500棟以下的窒息量，且12個行政區中有8個行政區的單月移轉不到100棟，買氣慘澹。

新北市雖然4月份買賣移轉棟數維持在2,970棟，較3月增加11%，但跟去年同期相比，仍縮減33%。來看看預售屋市場的狀況，根據《住展》雜誌的統計，今年北台灣520檔期推案量約1,222億元，較去年同期減少近3成，也創下2009年金融海嘯以來的新低。

今年的520檔期正好碰上新舊政府交接，新政府釋出將在8年內逐步完成20萬戶社會住宅，此一消息衝擊，加上先前尚有未銷售的餘屋有待去化，因此建商推案態度轉趨保守。

房地產暢銷書作家Sway表示，建商之前推的案子還賣不掉，現在繼續推新案，只有讓手上存貨變更多，不利財報數字，因此推案能緩則緩。Sway表示目前雙北市的景氣處於「蛋黃區冷感、投資熱區掛掉」的狀況，下半年會好轉嗎？恐怕很難。

景文科技大學財金系副教授章定煊則稍微樂觀些，他表示在央行3月底放寬信用管制後，被銀行業者視為不再打壓房市的訊號，放款政策也跟著調整，以往貸款成數頂多8成，有一些路段已可放寬到9成，甚至寬限期還大舉延長到3年、5年，再將房貸年期延長至30年、40年，大幅降低房貸壓力，吸引不少自住客心動進場。因此他預估，「下半年價格會持續修正，但成交量會上來」。

既然房價還會下跌，現階段有購屋需求的人該採取什麼策略？可先鎖定購屋的區域，或考慮2個區域，在實際比價後、依照自己的口袋深度決定要買在哪裡，並可參考以下的選屋、出價招式：

1. 挑2∼3房、格局方正，易脫手的房型

一間房子不會住天長地久，通常10年就會換屋，因此選屋一定要考慮這間房子是否也會是市場多數買方喜歡的房型。住商不動產企研室主任徐佳馨建議，不管選2房或3房，格局適中、方正是首選，社區戶數也不宜超過300戶以上。

2.選屋齡3年以上房屋，減輕房屋稅負擔

買房子除了要繳房貸外，別忘了每個月的管理費也是一筆成本，如果是新社區、公設多，管理成本通常也是很可觀。另外，如果是2014年以後完工的新房子，因為台北市政府調高房屋標準價格，房屋稅也跟著加重，若選屋齡3年以上，則可避開這個問題。

3.生活機能完善，保值且抗跌

新興重劃區之所以價格跌最凶，就是因為生活機能未到位，即使房子新，也無法抗跌。在房地產市場超過30年的全球不動產流通協會理事長李同榮表示，下半年都會核心區仍會抗跌，而推案量大的淡水、新莊、五股等地還有得跌，除非是不在乎生活機能還需要好幾年才會成熟的消費者，才考慮到蛋白區撿便宜。另外，他預估下半年建商讓價腳步會加快，刺激去化。

4.依區域與房屋條件，按「789原則」出價

房價既然可能持續下跌，那現階段該如何出價？Sway建議依照房屋所在區段，採取「789原則」。愈是超級蛋黃區愈珍貴，如果想要用實價登錄打8折出價，那可能謝謝再聯絡了。「因為你不買，別人可能搶著要」，如果那個社區是久久才有1戶出售的社區，那用實價登錄9折價出價、成交在9.5折都還算划算。

若是一般生活機能條件還不錯的市中心區，則以實價登錄打8折來出價，成交在8.5折也可以考慮。若跨到蛋白區，或是供給量大、空屋率高的新興重劃區，開價打個7折也還算不誇張。

5.若要選捷運題材，最好挑已排定通車時間的路線

如果買不起捷運沿線，可以考慮還在興建中的捷運，若要買一個未來夢，徐佳馨建議最好要選通車時間已排定的環狀線（第1階段）、萬大線或是淡海輕軌綠山線，雖然周邊房價已炒高，但隨著房價回跌，土地成本高的預售屋、新成屋或許降價有限，但之前漲高的中古屋價格可議價空間也跟著變大，細心找或許也能便宜入手。

台北/新北市  最Pro票貼專家  立華當舖

#台北當舖 #台北汽車借款 #台北票貼

www.lh8.tw